Der Untermietvertrag wird immer beliebter. Bei längeren Abwesenheiten entscheiden sich viele Mieter, ihre Wohnung für diese Zeit unterzuvermieten. Somit ist für die Wohnung gesorgt und es entstehen keine «unnötigen» Fixkosten.
Oder aber bei Wohngemeinschaften mit häufig wechselnden Mieter ist es einfacher neue Mitbewohner als Untermieter zu haben, als jedes mal den Hauptmieter zu wechseln.
Der Untermietvertrag im allgemeinen
Für den Untermietvertrag empfiehlt es sich, eine der Vorlagen des Mieterverbandes zunehmen. Somit ist sichergestellt, dass die wichtigsten Vereinbarungen getroffen worden sind. Die relevanten Punkte sind die folgenden:
- Parteien: Die beiden Parteien müssen klar identifizierbar sein. Es empfiehlt sich hier Name, Vorname, Geburtsdatum und aktuelle Adresse einzufügen.
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Mietobjekt: Bei einem Untermietvertrag innerhalb einer Wohngemeinschaft kann hier klar festgelegt werden, welches Zimmer zum Gebrauch überlassen werden und welche zur Mitbenutzung bestimmt sind. Im Falle einer vorübergehenden Untermiete kann hier auch spezifiziert werden, welche Räume gebraucht werden können. Dies inkludiert allenfalls auch noch Einstellplätze oder ähnliches. Bei möblierten Wohnungen empfiehlt es sich, eine detaillierte Inventarliste zu erstellen und diese als Teil des Vertrages beizulegen.
- Mietdauer: Für eine vorübergehenden Untermiete bei einer längeren Abwesenheit des Hauptmieters empfiehlt es sich, einen befristeten Untermietvertrag zu erstellen. Es muss klar ersichtlich sein, dass der Hauptmieter die Absicht hat, in die Wohnung zurückzukehren. Ansonsten hat der Vermieter das Recht die Zustimmung zum Untermietvertrag zu verweigern. Im Falle einer Wohngemeinschaft kann Problemlos eine unbefristeter Vertrag geschlossen werden.
- Mietzins: Der vereinbarte Mietzins darf den Mietzins des Hauptmietvertrages nicht überschreiten. Das heisst, es darf kein Gewinn erzielt werden. Ebenfalls kann hier die Fälligkeit sowie der Stichtag der Nebenkostenabrechnung festgehalten werden.
Zustimmung und Rechte des Vermieters
Für die Untermieter ist in jedem Fall die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Es empfiehlt sich dies schriftlich zu machen. Der Vermieter kann die Untermiete nur in folgenden Fällen untersagen:
- Wenn der Mieter die Details des Untermietvertrages nicht bekannt gibt.
- Wenn der Mieter eine überhöhter Untermietzins verlangt.
- Wenn aufgrund der Untermiete eine Überlastung der Wohnung oder eine Umnutzung erfolgt.
- Wenn der Anschein entsteht, dass der Hauptmieter nicht mehr oder gar nie in der Wohnung lebt.
Der Vermieter ist keine Vertragspartei innerhalb des Untermietvertrags. Wird aber das Hauptmietverhältnis gekündet, gilt das automatisch auch für die Untermiete. Der Vermieter hat aber keine Möglichkeit nur das Untermietverhältnis aufzulösen. Dies muss durch den Mieter erfolgen.
Kündigung
Für das Untermietverhältnis gelten die gleichen Kündigungsfristen wie für das normale Mietverhältnis. Das heisst für Geschäftsräume 6 Monate, für Wohnungen 3 Monate und für möblierte Zimmer 2 Monate.
Die Kündigung kann durch beide Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfristen ausgesprochen werden. Bei einer Auflösung des Untermietverhältnisses durch den Mieter empfiehlt es sich, dass amtliche Formular zu verwenden.
Der Untermieter kann sich gegen die ausgesprochene Kündigung im gleichen Ausmass wehren, wie der Mieter dies im Falle einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses tun könnte. Dies inkludiert sowohl die Anfechtung der Kündigung wie auch die Erstreckung des Mietverhältnisses.
