Beim Bau einer Immobilie kommt es immer wieder zu verschiedenen Baumängeln. Dieser kann darin begründet liegen, dass die Baute nicht den individuell vereinbarten Wünschen entsprechen oder gar unsorgfältig gearbeitet wurde (sog. “Baupfusch”). Doch wie geht man mit diesen Fällen rechtlich korrekt um?
SIA-Norm 118 oder Obligationenrecht (OR)?
In diesem Artikel behandeln wir die oben genannte Frage nach der SIA-Norm 118. Dabei handelt es sich um ein für den Bau häufig angewendetes und standardisiertes Regelwerk. Die Vorgehensweise nach dem Obligationenrecht, erklären wir in einem anderen Artikel (hier). Hier stellt sich also schon die erste Frage: Ist die SIA-Norm 118 vertraglich vereinbart? Falls nicht, gilt der gesetzliche Regelfall nach dem Obligationenrecht (OR) und du bist hier falsch!
Der Baumangel
Wann liegt überhaupt ein Baumangel vor? Rein rechtlich vergleicht man hierfür den Ist-Zustand des Bauwerks mit dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand. Fehlt es dem Bauwerk nun an Eigenschaften oder an Qualität, die vertraglich geschuldet sind, liegt darin ein Baumangel vor. Ein Mangel liegt aber auch dann vor, wenn eine Eigenschaft fehlt, die bei einem Bauwerk grundsätzlich vorhanden sein muss. So hat ein Dach Wasserdicht zu sein, die Statik muss den Normen der Baukunst entsprechen usw.
Die Abnahme
Die SIA-Norm 118 sieht eine speziell geregelte Abnahme vor. Dabei handelt es sich um einen Vorgang nach Abschluss der Bauarbeiten, wo der Besteller (also der, der das Haus/Wohnung/Werk bestellt bzw. gekauft hat) die fertiggestellte Baute überprüft und die Schlüssel übernimmt. Die Abnahme ist für die Mängelrechte des Bestellers von entscheidender Bedeutung, denn mit ihr beginnen die für die Mängelansprüche geltenden Fristen (zwei Jahre ab Abnahme!). Die Abnahme kann unterbleiben, wenn sowohl der Besteller als auch der Unternehmer diese nicht anstreben. Das Werk gilt ebenfalls ein Monat nach Anzeige des Unternehmens, die Prüfung gemeinsam durchführen zu wollen, als genehmigt, wenn der Besteller die Aufforderung des Unternehmens ignoriert oder nicht mitwirken möchte.
Die Mängelrüge
Während der zwei-jährigen Rügefrist kann der Besteller alle Mängel jederzeit rügen. Es ist nur wichtig, dass dies innerhalb dieser Rügefrist geschieht, ansonsten die Ansprüche auf Nachbesserung oder ähnlichem verwirkt werden. Einzig versteckte Mängel, also solche, die auch bei sorgfältiger Überprüfung nicht erkennbar waren, können auch ausserhalb der zwei-jährigen Rügefrist angezeigt werden. Der Unternehmer ist vom Besteller klar darauf hinzuweisen, was falsch sein soll. Ebenso muss der Besteller eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Besteller den Mangel nicht akzeptieren will. Wie immer lohnt sich solche Rügen schriftlich (am besten per Einschreiben) abzufassen. Übrigens gilt unter SIA-Norm 118, dass das Unternehmen die Mängelfreiheit innert der zwei-jährigen Rügefrist zu beweisen hat, nicht der Besteller.
